刘道伟 漫画

 “９０平方米以下住房需占总面积７０％以上”的房地产调控政策已实施一年多，但中小套型的商品房仍然难觅踪影――中小户型在哪里？

 政策目标７０％，实际供应仅两三成――
   

 小户型难觅踪影

 东奔西跑４个月，看了不下２０个楼盘，小付最终无奈地推迟了购房计划。

 ４月初，在北京工作了近３年的小付决定买房。怀揣着自己的存款加父母“赞助”的２０多万元，小付计划买一套６０平方米左右的小户型。“房子小点，负担不会太大。”小付说。

 作为“国六条”房地产市场宏观调控政策的重点，自去年下半年以来，“９０平方米以下住房需占开发建筑总面积７０％以上”的政策实施已经一年多。小付准备买房时，相关的新闻都在预测“中小户型楼盘将放量入市”，这更坚定了小付买小户型的信心。

 然而，４个月的看房经历，小付每次都失望而归。大多数楼盘的小户型房所占比例很小，而且往往被设计在一幢楼的“犄角旮旯”里，位置、户型和采光都很差。少数真正达到“９０平方米以下占７０％”的楼盘，销售实在太火爆。５月中旬，北京一个小户型楼盘开盘，小付提前两周打电话即被告知“一期已经认购完了。”

 “政策里说的中低价位、中小套型的房子，到底在哪里？”小付不解。

 数据也印证了小付的感受。从北京市房地产交易网每月获批入市的小户型占比情况来看，今年１至４月份分别为１５％、１３％、５％和１５％，均不足两成，直至７月份，开盘的中小户型项目占比也刚刚超过三成。所谓的“放量”态势并未呈现，离７０％的目标还有较大差距。这种情况并非北京独有。据南京网上房地产提供的最新数据显示，９０平方米以下的中小户型占全市总上市面积的比例仅为２５％。

 国家发改委公布的数据显示，今年１―６月，全国住宅完成投资同比增长３０．８％，其中９０平方米以下住宅完成投资仅占住宅投资的１９．５％。在房价加速上涨的背景下，供应结构调整的步伐显然缓慢。

 单价涨得快，面积小了总价高了――

 怎么越调控越买不起房

 “９０／７０”政策迟迟没有显现效果，上半年房价却在一路上扬。７月份全国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨７．５％，创下近年新高。而该政策出台的另一目的――通过限制套型面积来降低房屋总价，也让不少当初为之欢欣鼓舞的人颇感失望。

 小孙在上海一家网络公司工作。３月份他看过一个精装修小户型楼盘，开盘价１５０００元，稍一迟疑，半个月后涨到了１８０００元。“即使买建筑面积６０平方米的一居，使用面积只有４０多，也要１００多万，太高了。”售楼处工作人员告诉他，房子供不应求，不少人一下买两三套，因此价格涨得很快。

 单价上涨，有成本增加的原因。湘江伟业投资有限公司董事长方明理告诉记者，中小户型设计复杂，单位面积内需要更多的墙体和厨卫等造价较高的功能性空间，相同区域内人口密度增加也导致车位等配套成本增加。但这只是一方面的因素，更重要的还是供需不平衡。“新政一出台，以前卖不动的大户型反而成了稀缺商品，卖得特别好，价格涨得很快，一定程度上拉高了整体的房价。”方明理说，“一套六七十平方米的小户型动辄上百万元，普通的中等收入者其实很难买得起。”

 而开发商也在千方百计抬高价格。有的开发企业一再推迟开盘时间，或像挤牙膏一样一幢楼一幢楼的开盘，“每次新开盘都可以涨一次价，这种情况在中小户型项目中尤其明显，因为实在太好卖了。”一位房地产业内人士说。

 开发周期长，开发商不积极――

 中小户型供应量上不来

 “９０／７０”政策正式实施至今已经一年有余，为什么市场的反应如此冷淡？

 中国房地产及住宅研究会副会长张元端认为，中小户型供应量偏小主要是房地产项目开发周期所致。一个房地产项目从立项、规划、审批到正式开工，至少需要两三年，大一点的项目甚至要３到５年。他预测，根据一般房地产项目开发的周期，从今年底开始中小户型项目会加速上市，“明年上半年上市的中小户型比例有望大幅提高，将逐渐接近７０％的要求。”

 不少开发商对该政策疑虑观望，也是中小户型迟迟没有实现“放量”的原因之一。一位不愿透露姓名的广州开发商认为：“现在中小户型卖得非常火爆，但真正达到７０％的比例以后，产品同质化现象将很严重，销售将出现困难。何况，实际的需求量究竟有没有这么大也是问题。现在很多人购买小户型是一买几套，带有明显的投资目的，一旦市场情况发生变化，这部分需求会大量减少。这都是大面积开发小户型的风险。”

 为避免风险，在房价上涨较快的时期多赚钱，一些开发企业玩起了“猫腻”。部分企业将两套９０平方米房子设计成可打通成一套的，或将每层９０平方米的复式套型分成两套规划销售等，“看上去卖的是中小户型，但两三套一卖，实际上还是大户型，甚至是超大户型。因此真正的中小户型市场供应显得不是那么旺盛。”

 盘活二手房、优惠出让土地――

 期盼调控手段更多元

 “目前实际供应不足的是中小户型的新房，如果算上存量房，市场上的中小户型应该超过８０％。”北京师范大学房地产经济研究中心主任董藩告诉记者，在长达几十年的福利分房的时代，我国曾经建设了大量中小户型住宅，这些中小户型构成了目前存量房的主体。“如果把这几十亿平方米的存量房倒出来，可以在很大程度上缓解目前中小户型供不应求的情况，实现调整住房供应结构的目标。”董藩说。

 方明理也认为，有关部门对房地产市场的调控应该拓展思路，不仅着眼于新房，也要做大二手房交易。“目前二手房交易的成本还比较高，买一套８０万元的５年以内的二手房，各种税费、中介费就超过１０％。”

 针对“９０／７０”调控政策达不到预期的现状，董藩认为，有关部门应该采取更多的经济手段，促使买卖双方更加青睐中小户型。比如对中小户型为主的项目优惠出让土地、延长贷款期限，对购买中小户型的消费者进行贴息或将来减免物业税等，都将是有效的经济手段。