针对近期一些开发商以售后包租的形式拆零销售未竣工的商品房屋，并在媒体上大量刊登相关广告的现象，建设部新闻发言人昨天发出风险提示：以售后包租的形式购房有风险，投资须慎重。

　　■售后包租暗藏五大隐患

　　虽然“售后包租”投资者可以获得相对较多的投资收益，但售后包租被叫停的原因则是这种模式难以回避的投资风险。建设部新闻发言人指出，售后包租等销售形式存在很大的风险隐患。

　　一是可能存在欺诈，开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至是携款逃匿。二是开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂。三是项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付。四是所购商品房屋位置不确定，无法办理房屋所有权证。五是往往涉及复杂的权利义务关系，易引发债权债务纠纷。据这位发言人介绍，一些城市以售后包租方式销售的项目因上述原因，已经无法兑现销售时的承诺，引发了大量的纠纷。

　　在北京，已经有巨库、第五大道、中关村科贸大厦等前车之鉴。碧溪广场也是被业界广泛报道的售后包租失败案例。

　　■售后包租涉嫌变相融资

　　建设部新闻发言人说，售后包租等销售形式含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺，涉嫌违反建设部《商品房销售管理办法》第十一条及国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条等有关规定。

　　建设部颁发并自2001年6月1日起实施的《商品房销售管理办法》第十一条明确规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采

　　取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”第十二条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。”国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”

　　■“银行担保”最唬人

　　“售后包租”早在上世纪90年代就很流行，近几年随着北京商业地产的不断升温，新一轮售后包租内容已经在发生变化：返租年限从以前的3年左右变成现在的5年、10年；此外，经营模式也发生了转变，经营方有一些不再是开发商，而是作为中介方的投资公司，或是经营管理公司；担保方式上，也出现了专门的担保公司，有些甚至直接由银行提供担保。其中，银行担保成为最吸引投资者眼球的字眼。

　　售后包租之所以会风起云涌，一位开发商透露了开发商迅速套现的手段：国内的房地产开发企业很多都是小规模、自有资本少的企业，而国内的融资渠道又单一，即使经营得好也要3至4年才会有现金流，所以不得不卖掉产权。北京通商商业地产服务机构总经理吴焕贤表示，“在目前的发展状况下，售后包租是一种必然，小商铺、散租客就充当了基金”。此外，市场竞争压力大、国内融投资渠道单一，为“售后包租”提供了生长土壤。但有专家表示，开发商自身没有实力持有物业是最核心的问题，“商铺真跟开发商说的这么能赚钱，那他自己为什么不经营，偏要到处打广告想方设法卖给别人？”

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　　“售后包租”承诺高回报

　　所谓“售后包租”是指开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式。返本销售是指开发商定期向购房人返还购房款的销售方式。分割拆零销售是指开发商将成套的商品住宅分割为几部分出售给购房人的销售方式。

　　这些销售行为的实质，是以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房，加快资金回笼速度或者为滚动开发提供资金支持。表现形式通常是，以提供固定年回报、原价（或增值）回购、承诺无（低）风险投资等方式，销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等。具体宣传形式有：“统一经营、原价回购”、“提供每年8％的物业补贴”、“银行担保年收益9％”、“年均租金8.5％”、“至高保障下的零风险投资”、“解体风险”、“安全创富平台（商铺）”等。