前不久，记者走访河北的一家服装市场，该市场负责人介绍说：“对市场内产权商铺的管理存在着巨大的难度。当初产权卖给了人家，现在要管理就显得力不从心。服装市场的经营不能各自为政，必需要有统一的规划和布局，比如：按服装的分类和品牌的组合来划分区域，这样才能形成市场内产品、品牌的特色。但是，产权一经卖出，统一布局和管理就成了型同虚设的一纸空文。”

的确，该市场所遇到的问题，在目前出售铺位产权的服装批发市场内是非常多见的。据说，中国北方的一家超大型服装批发市场，在筹建之初，通过凌厉的市场宣传攻势，很快把数量巨大的商铺销售一空，但在开业之后，马上就遇到经营管理上的难题，整个市场内，分区混乱，获得产权的商户随意把铺位出租个他人，造成了市场管理者无法统一规划和管理，由此，拖累了整个市场的整体运营，一段时间之后，参与市场交易的各方都遭受了巨大的损失。最后，市场的开发者，不得不花大价钱，将相当数量的商铺回购，才度过了这场危机。

五合国际（５＋１ Ｗｅｒｋｈａｒｔ Ｉｎｔｅｒｎａｔｉｏｎａｌ）中国经理刘力在接受本报记者采访时认为，由于开发商对商业地产核心价值的判断存在偏差，目前商业地产项目仍然存在大量“简单”的房屋产权销售现象。不同于住宅项目直接面对单一住户，而是面对着广泛带有商业目的的投资人。这些客户对商业项目的消费能力和业态组织最为关注，而不是房屋本身。如果开发商仅以房屋产权销售形式出现，忽略其业态内容、业态间的相互关系以及不同业态对房屋成本承受能力的不同等因素，即使项目前期的销售再好，也会在日后产生及其不良的后果。

经典的失败案例

位于北京安定门外的巨库时尚商业广场，自２００３年５月开始，斥资“几千万”在京城的各大媒体轮番宣传，宣扬自己是北京首家新青年时尚卖场，通过秀库、装库、食库、玩库的四库组合，让人们的消费体验“酷”到顶点。创意之新和形象之美，不禁令人叫绝。项目投资主体－首创资产管理公司还特别强调，巨库开京城小型商铺产权销售之先河，将３万平方米的项目分割成近千家的小商铺，以每平方米４、５万元的价格向外销售。并承诺购买者以２年期，每年获得８％的回报。凭借良好的形象设计、市场活动和销售推广，至２００４年５月，商铺销售一空。

但接踵而来的则是另一番景象，开业半年之后，市场的经营基本处于瘫痪状态，分析个中缘由，产权分散是无法经营的重要原因，产权分割后，小业主大都考虑各自利益，市场无法形成统一管理，没有经营特色，经营收入也就无从获得。商铺的经营一般都要经过一段培育期，但混乱的局面又使得培育期无所培育，此情况下即使有人牵头，也很难统一所有投资人的意愿去经营商铺，更何况大量的广告费和市场推广费用，可以说是无从谈起。凡此种种的问题暴露之后，“巨库”的经营进入到了一个恶性循环，没有特色－没有客源－没有收入－没有推广。经过半年的挣扎之后，经营的商户纷纷撤出，市场变成了一个“空壳”。就连项目的开发商首创资产管理公司也不得不承认，项目彻底失败，

前不久，记者经过安内大街时，看到原来的巨库，现在依旧是漆黑一片。

商铺到底可不可以卖

通常的情况下，各大服装批发市场的经营主体，大都强调自己的只租不售原则，但从这几年的商业地产的发展情况来看，市场建起，一售了之的现象比比皆是。其实，从开发商的角度而言，完成项目建设之后，和盘卖出从而实现自己商业利益的最大化也在情理之中，因为，地产开发最关键的就是资金链的问题，开发商从银行贷出的资金大都是中短期款项，如若周期太长，开发商将面临“不可承受之重”的资金压力，这个问题不可小觑。但反过来说，商业地产又与普通居民住宅不同，最重要的是它有一个商业的前提，位置再好，面积再大，设施再全，创意再新，如果没有一个成功经营的商业前提，看似再好的项目也会遭遇到“价值缺失”的窘境，。

在采访的过程中，面对是“租”还是“售”的问题，一些开发商也表明了自己的观点。

其中，上海七浦联富商业广场总经理尚杰臣表示，联富还是坚持铺位“以售为主”的原则，但他强调，虽然是销售商铺，但购买者必须要把商铺回租给管理方，要求是５年或者更长的时间，这样才能保证市场的经营出特色、出效益，才能使商铺产权拥有者的利益最大化。

面对新一轮服装批发市场发展，市场的“租”与“售”，的确成为了参与市场交易各方的一个两难的选择，但相信，只要按商业规律办事，人们依然会找到解决问题的有效办法。